Le statut LMNP de A à Z

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Location meublée non professionnelle

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut s’appliquer à un investissement dans l’immobilier locatif. En faisant l’acquisition d’un logement pour le mettre en location meublée, vous pouvez bénéficier du statut LMNP à condition de respecter les obligations détaillées ci-dessous.

Pourquoi investir en LMNP ?

Investir en LMNP vous propose un cadre fiscal souple avec des avantages intéressants. Comme tous les investissements immobiliers, investir en LMNP vous permet de développer votre patrimoine immobilier, de préparer votre retraite et de générer des revenus complémentaires et réguliers.

Un logement LMNP fait partie de votre patrimoine. Vous pouvez donc décider de le transmettre à votre descendance, de le revendre, de continuer la location ou encore de vous en servir à votre usage personnel. L’investissement dans l’immobilier locatif en LMNP permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux comme la récupération de la TVA, l’amortissement, la réduction de votre impôt, la déduction des charges et frais, etc. Retrouvez plus de détails sur les avantages LMNP ci-dessous.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP ?

En dehors du dispositif Censi-Bouvard, les avantages fiscaux en LMNP dépendent généralement du régime fiscal choisi, que ce soit le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.

La délégation de la gestion locative

En LMNP, vous pouvez déléguer la gestion locative de votre logement à un professionnel. Chez Cogedim, vous profitez d’une gestion locative clé en main. Les experts immobiliers s’occupent de la gestion complète de votre logement en location. Vous n’avez aucune tâche administrative à faire et vous n’avez même pas besoin de communiquer avec le locataire. Les experts Cogedim recherchent les locataires et assurent les états des lieux d’entrée et de sortie. Ils s’occupent aussi de la gestion courante comme le recouvrement des loyers ainsi que de la gestion technique telle que le suivi des garanties contractuelles de construction. Un expert comptable peut aussi vous aider à gérer les comptes pour éviter les erreurs. Avec l'imposition au régime réel, avoir un expert comptable est obligatoire pour toutes les locations.

Si vous décidez d’investir dans une résidence de services, vous devez signer un bail commercial avec l’exploitant-gestionnaire. Dans ce cas, il s’occupe de la gestion locative du bien immobilier, mais vous avez aussi la garantie de percevoir des loyers réguliers même si le logement est inhabité.

La récupération de la TVA

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez récupérer la TVA de votre logement LMNP. La taxe sur la valeur ajoutée est comprise dans le prix d’un logement d’une résidence de services. En effet, la TVA n’est pas applicable si vous achetez un bien immobilier à un particulier. En plus d’appartenir à une résidence de services, le logement doit être neuf ou avoir été terminé il y a moins de 5 ans. Si vous décidez de revendre votre bien immobilier avant 20 ans, vous devez rembourser une partie de la TVA à l’administration fiscale.

L’abattement forfaitaire

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus déclarés. Cela signifie que seulement 50 % de vos loyers déclarés sont imposables.

La déduction des charges et des frais

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire les charges et les frais liés à la location de votre logement LMNP. Il s’agit par exemple des frais de notaire, de l’assurance du bien, de la taxe foncière, des honoraires de l’agence immobilière, des charges de copropriété, des dépenses d’entretien, de l’assurance pour loyers impayés, des intérêts d’emprunts, etc.

L’amortissement

L’amortissement est un avantage du régime réel simplifié qui vous permet d’amortir la dépréciation comptable de votre logement. Cela désigne la perte de valeur annuelle du bien immobilier. Vous pouvez amortir le prix d’achat du logement, mais aussi le mobilier et les travaux que vous réalisez. Pour le mobilier et les travaux, les dépenses amortissables doivent avoir une facture supérieure à 600 €. Celle-ci doit aussi avoir une date égale ou postérieure à votre début d’activité de location non meublée.

Bon à savoir : Vous pouvez investir dans un logement neuf avec Cogedim. Notre expertise immobilière vous garantit d’avoir les clés d’un logement neuf de qualité dans des endroits privilégiés. Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner tout au long de votre investissement, vous conseiller et répondre à toutes vos questions.

Quelles sont les obligations de la location meublée non professionnelle ?

La location meublée non professionnelle permet d’accéder aux nombreux avantages fiscaux listés ci-dessus, mais le statut LMNP a plusieurs obligations qu’il faut respecter. Il y a les obligations déclaratives, les plafonds de revenus locatifs, les conditions liées au bailleur et les caractéristiques du logement.

Les obligations déclaratives de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Le loueur en meublé non professionnelle a plusieurs démarches et déclarations fiscales à respecter. En premier, vous devez déclarer officiellement votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien immobilier en location. Pour ce faire, vous devez remplir et envoyer le formulaire P0i (aussi appelé Cerfa n°11921*06). Vous recevrez ainsi votre numéro de SIRET qui devra être indiqué sur toutes vos déclarations de revenus.

Déclaration sous le régime micro-BIC

Sous le régime micro-BIC, vous devez déclarer vos revenus locatifs avec le formulaire n°2042-C-PRO ou sur votre déclaration de revenus en ligne.

Déclaration LMNP sous le régime réel

Sous le régime réel simplifié, vous devez remplir le formulaire n°2031-SD, les annexes 2033 et reporter le montant de vos recettes locatives sur la déclaration de revenus n°2042-C-PRO.

Les plafonds de revenus locatifs

Une autre condition du statut de loueur en meublé non professionnel est le respect des plafonds de revenus locatifs. Le statut LMNP est effectivement limité à un montant de recettes locatives annuelles. Vous êtes éligible au statut LMNP et vous pouvez le conserver tant que vous respectez l’une des deux conditions suivantes :

• Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Outre le plafond de revenus locatifs du statut LMNP, vous devez aussi respecter le plafond du régime fiscal que vous avez choisi. Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vous n’avez pas choisi le régime réel simplifié et que vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes). Quand vous dépassez ce plafond, vous basculez au régime réel simplifié. Vous pouvez aussi demander le régime réel simplifié en dessous de 72 600 € de revenus locatifs annuels.

Les conditions liées au bailleur

Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire bailleur doit être une personne physique et un contribuable français. Les personnes morales comme les sociétés ne sont effectivement pas éligibles au statut LMNP. Il doit aussi être propriétaire d’un bien immobilier en direct. Cela signifie qu’il ne peut pas détenir de manière indirecte un logement via des fonds collectés par une société civile de placement immobilier (SCPI). Le bailleur ne doit pas non plus faire de la location meublée non professionnelle son activité principale.

Les caractéristiques du logement

Plusieurs conditions concernant le logement doivent aussi être respectées en LMNP. Il peut s’agir d’un logement individuel, maison ou appartement, ou d’un logement en résidence de services. Vous pouvez l’acheter neuf, ancien ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). En ce qui concerne les logements en résidences de services, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences de tourisme et les EHPAD sont tous éligibles au statut LMNNP.

Les conditions d’acquisition sont particulièrement souples, mais le logement doit toujours avoir une surface habitable supérieure à 9 m². Il doit aussi être qualifié de meublé avec les équipements et le mobilier suivants :

• Un lit et de la literie complète ;
• Une table et des chaises ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Des lampes ;
• Des rideaux ;
• Des étagères ;
• Du matériel d’entretien ménager ;
• Un réfrigérateur/congélateur et une plaque de cuisson.

Une autre condition est que le logement LMNP doit être loué en tant que résidence principale, saisonnière ou temporaire.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel

Vous pouvez obtenir le statut de meublé non professionnel LMNP si vous êtes éligible et que vous remplissez toutes les conditions listées précédemment. Vous devez déclarer la création de votre activité de location meublée non professionnelle avec le formulaire P0i. Ce formulaire doit ensuite être envoyé au Greffe du tribunal de commerce. Vous recevrez alors votre numéro SIRET (Système d’identification du répertoire des établissements).

Quand envoyer le formulaire ?

Vous ne pouvez pas envoyer le formulaire P0i à n’importe quel moment. Pour obtenir le statut LMNP, vous devez envoyer le formulaire dans les 15 jours qui suivent la date de mise en location de votre logement.

Comment remplir le formulaire P0i ?

Vous pouvez retrouver le formulaire P0i sur le site du service public français. Voici quelques conseils pour le remplir. La première étape du formulaire P0i consiste à déclarer votre activité non-salariée. L’encadré 3 du formulaire vous sert à renseigner votre identité et adresse personnelle. La deuxième étape est de renseigner le lieu d’exercice de votre activité en tant que LMNP. Vous devez cocher la deuxième case et remplir les informations de l’encadré 5. Celui-ci vous sert à indiquer l’adresse, le code postal et la commune du logement que vous mettez en location meublée.