Pratique : Comment réduire ses impôts en 2023 ?

Réduire ses impôts en investissant dans le neuf

Réaliser un investissement locatif dans le neuf vous permet d’optimiser votre fiscalité grâce notamment au dispositif Pinel, Pinel Plus ou encore le statut LMNP.

La loi Pinel et Pinel Plus : Obtenez jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en 2024 et offre la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer.

Toutefois, la loi de finances pour 2021 est venue modifier le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, le dispositif est accessible sous deux formes aux conditions fiscales différentes :

• Le Pinel Plus : Maintien des taux antérieurs sous réserve d’investir dans certains quartiers et/ou de respecter des critères énergétiques et de qualité.
• Le Pinel Classique : Les taux de réduction d’impôts sont dégressifs.

Taux de réduction Pinel et Pinel Plus pour un investissement en 2023

Un investissement en loi Pinel s’applique dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² pour l’achat de deux logements au maximum par an.

En fonction de la durée de la location et de l’investissement en Pinel classique ou Pinel Plus, la réduction d’impôt peut atteindre un maximum de 63 000 € lissé sur 12 ans.

Les conditions d’éligibilité au Pinel Classique

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal d’un investissement Pinel classique, plusieurs conditions sont à respecter :

• La zone géographique du bien : Le logement doit être situé dans une zone éligible soit A, A bis ou B1. Ces zones correspondent à des agglomérations où le marché immobilier est en tension c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre.
• Les conditions liées aux locataires : Le bailleur doit louer le logement vide en tant que résidence principale aux locataires. En outre, le revenu fiscal des locataires ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi et variables en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du foyer fiscal.
• Les conditions du bail : Le logement doit être loué vide. En outre, le loyer mensuel en Pinel est plafonné. En effet, il est fixé au m² selon un barème variable en fonction de la zone d’implantation du bien.
• La durée de location : Un investisseur en loi Pinel doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans sous peine de perdre l’avantage fiscal. Cet engagement peut être renouvelé deux fois pendant 3 ans pour atteindre 12 ans et ainsi obtenir la réduction d’impôt maximale. Durant cette période, il n’est pas possible de vendre ou d’occuper le logement. En revanche, il est possible de le louer à un membre de sa famille, tant que ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal et qu’il correspond aux critères d’éligibilité du locataire.

Les conditions d’éligibilité au Pinel Plus

Pour profiter d’un avantage fiscal supérieur au Pinel classique, il est possible d’investir avec le dispositif Pinel Plus. Toutefois, il répond à des critères d’éligibilité plus stricts.

En effet, en plus des conditions d’éligibilité du Pinel, il est possible d’en bénéficier dans deux cas précis prévus par l’article 168 de la loi de finances 2021, à savoir :

• Soit le logement est situé dans un quartier prioritaire de la ville ;
• Soit le logement respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique et de confort.

En effet, selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre en 2023 un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation environnementale RE 2020 en vigueur en 2025. 

En outre le logement doit présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précisé dans le même décret :

• Une superficie habitable minimale : 28 m² pour un studio, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
• L’existence d’espace vert privatif d’une surface minimale ;
• Deux orientations différentes pour les logements T3 et plus.

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Réduire ses impôts grâce au statut LMNP

Dans le neuf comme dans l’ancien, vous pouvez investir dans une location meublée et ainsi bénéficier du statut avantageux du loueur meublé non professionnel.

Les deux statuts fiscaux du LMNP sont le régime micro-BIC permettant de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives et le régime réel.

Le régime réel permet de déduire les charges de copropriété, les frais de gestion, les intérêts bancaires, les frais d’entretien, les travaux de réparation ou encore les assurances liées au logement… Ainsi il est possible d’optimiser sa fiscalité en créant un déficit foncier reportable pendant 10 ans dans la limite de 10 700 € par an.

Mais l’avantage fiscal du LMNP ou LMP réside dans la possibilité de déduire vos amortissements mobiliers et immobiliers des revenus générés par la location.

Concrètement, il est possible de neutraliser les recettes locatives et ainsi ne pas être imposé. Attention, les amortissements sont uniquement comptables et viennent baisser votre base imposable.

En effet, l’administration fiscale accepte le fait qu’un bien immobilier se déprécie avec le temps. Alors pour compenser cette perte de valeur, il est possible de la déduire chaque année des recettes et ainsi réduire ses impôts et prélèvements sociaux.

Rappel : Les recettes d’une location meublée entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et sont imposées au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 

Un investisseur en location meublée peut donc amortir 100 % sur les biens mobiliers et immobiliers, à savoir :

• La valeur hors taxe du bien immobilier hors terrain ;
• Le montant des frais d’acte ;
• Le montant hors taxe du mobilier ;
• Les travaux réalisés dans le logement.

Les amortissements ne créent pas de déficit. En revanche, ils peuvent être différés sans plafond de montant ou de durée. Autrement dit, il est possible de les imputer ultérieurement dès lors que la location meublée dégage un bénéfice comptable. Ce qui représente un avantage fiscal considérable !

Toutefois, la fiscalité du LMNP au réel peut être relativement complexe. Il est donc recommandé de faire appel à des professionnels pour traiter les éléments comptables et les télétransmettre à l’administration fiscale.

Défiscaliser en investissant dans l’ancien

Les dispositifs de défiscalisation ne concernent pas uniquement le neuf. En effet, la loi Malraux ou Monuments historiques permettent de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. Néanmoins, ces dispositifs sont réservés à des contribuables fortement imposés.

La loi Malraux

La loi Malraux permet aux investisseurs d’acquérir et de restaurer des immeubles historiques ou esthétiques destinés à la location. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux.

Le taux de réduction appliquée dépend de la zone d’implantation du bien, à savoir :

• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Le montant des travaux pris en compte est de 100 000 € par ans pendant 4 ans maximum, soit 400 000 € au total. Autrement dit, le montant de la réduction est de 88 000 € ou 120 000 € maximum sur 4 ans. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble et faire l’objet d’une demande d’autorisation préfectorale et être confiés à un architecte des bâtiments de France. En outre, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 9 ans.

La loi Monuments historiques

Créé en 1913, la loi Monuments historiques viser à favoriser l’entretien et la restauration des biens classés Monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques. En contrepartie, l’investisseur bénéficie des avantages fiscaux suivants :

• Déduction des travaux engagés sans limitation de montant sur la totalité des revenus globaux. L’excédent est reportable pendant 6 ans ;
• Déduction du déficit foncier et des intérêts d’emprunt ;
• Exonération des frais de succession sous conditions.

Toutefois, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans.